Проверка продавца квартиры
Главный риск при покупке жилья — не состояние квартиры, а финансовое положение того, кто её продаёт. Долги, банкротство и судебные споры продавца способны развернуть сделку назад уже после регистрации.
Долги, банкротство, судебные дела и залоги — по официальным реестрам.
Например 77:01:0004012:1122 — или адрес с номером квартиры
- Ипотека гасится при сделке — запросите у продавца справку банка об остатке долга.
- Частая смена собственников — попросите документы по всей цепочке: порок в любой сделке прошлого тянется к вашей.
- Перед авансом попросите свежую выписку ЕГРН (не старше 2 недель).
Почему это важнее, чем кажется
Если продавца признают банкротом в течение трёх лет после сделки, его кредиторы вправе её оспорить. Основание — статья 61.2 закона «О несостоятельности»: сделка по цене ниже рыночной или совершённая при признаках неплатёжеспособности. Квартиру возвращают в конкурсную массу, а покупатель встаёт в общую очередь кредиторов за своими деньгами.
Добросовестность защищает не всегда: суд смотрит, мог ли покупатель заметить признаки проблем. Публичные сведения о долгах и делах — как раз то, что он «мог заметить».
Что проверяем
| Реестр | Что показывает |
|---|---|
| ФССП России | Исполнительные производства: сумма долга, вид взыскания, окончены или действуют |
| ЕФРСБ | Банкротство: подано заявление, введена процедура, завершена ли |
| Суды общей юрисдикции | Дела, где продавец — ответчик или должник |
| КАД Арбитр | Арбитражные дела, включая дела о банкротстве |
| Реестр залогов ФНП | Заложенное движимое имущество: показывает долговую нагрузку |
Что нужно для проверки
Фамилия, имя, отчество полностью и дата рождения. Дата рождения обязательна: реестры ищут по совпадению ФИО, и без неё вы получите список всех тёзок страны.
Это не формальность. В нашей практике по имени «Маслова Елена Сергеевна» реестр банкротств выдал тринадцать разных людей, по «Евсеев Александр Николаевич» — трёх. Определить нужного без даты рождения невозможно, и честный отчёт в такой ситуации говорит «не проверено», а не выдаёт чужие долги за долги вашего продавца.
Если реестр всё равно выдал однофамильцев
Иногда даже с датой рождения в выдаче остаётся несколько человек — так устроены некоторые реестры. Тогда точку ставит ИНН продавца: по нему совпадение однозначное. Пришлите его, и мы уточним проверку без доплаты.
Как читать результат
Оконченные производства
Долги были, но закрыты. Прямой угрозы для сделки нет, однако история из сорока производств говорит о человеке больше, чем его слова.
Действующие производства
Это уже риск: приставы вправе наложить запрет на регистрационные действия в любой момент, в том числе между авансом и регистрацией. Просите справку об отсутствии задолженности и проверяйте ЕГРН повторно перед подписанием.
Дело о банкротстве
Красная зона. Сделки, совершённые в преддверии банкротства, оспариваются почти автоматически. Разумнее отказаться от покупки, чем судиться потом за возврат денег.
Долги, банкротство, судебные дела и залоги — по официальным реестрам.
Например 77:01:0004012:1122 — или адрес с номером квартиры
- Ипотека гасится при сделке — запросите у продавца справку банка об остатке долга.
- Частая смена собственников — попросите документы по всей цепочке: порок в любой сделке прошлого тянется к вашей.
- Перед авансом попросите свежую выписку ЕГРН (не старше 2 недель).