Проверка квартиры перед покупкой
Показываем, что известно о квартире и продавце государственным реестрам: есть ли обременения и аресты, сколько собственников, не банкротится ли продавец и можно ли оспорить сделку после покупки.
Проверка нужна не потому, что продавец обманывает. Чаще всего он и сам не знает о проблеме: забыл о старом долге, не помнит про отказ от приватизации, не считает нужным упоминать, что квартира досталась по наследству месяц назад. Реестры об этом знают.
Отчёт по официальным реестрам: обременения, аресты, долги продавца, риск оспаривания сделки.
Например 77:01:0004012:1122 — или адрес с номером квартиры
- Ипотека гасится при сделке — запросите у продавца справку банка об остатке долга.
- Частая смена собственников — попросите документы по всей цепочке: порок в любой сделке прошлого тянется к вашей.
- Перед авансом попросите свежую выписку ЕГРН (не старше 2 недель).
Что мы проверяем
| Что смотрим | Что это значит для сделки |
|---|---|
| Обременения и аресты в ЕГРН | Ипотека, запрет регистрационных действий, арест приставов. Пока обременение не снято, переход права не зарегистрируют либо залог перейдёт вместе с квартирой. |
| Структура собственности | Единоличная или долевая. Для доли нужен нотариус и отказы остальных собственников от преимущественного права покупки. |
| Дата регистрации права | Если право моложе трёх лет, сделки прежнего владельца ещё могут оспорить его кредиторы. |
| Исполнительные производства (ФССП) | Долги продавца. Приставы могут наложить запрет на регистрацию в любой момент — сделка встанет уже после аванса. |
| Банкротство (ЕФРСБ) | Сделки банкрота за три года до процедуры оспариваются, квартиру возвращают в конкурсную массу. |
| Суды и арбитраж | Иски к продавцу: раздел имущества, взыскание долга, споры о самой квартире. |
| Залоги движимого имущества (ФНП) | Косвенный признак долговой нагрузки продавца. |
Что чаще всего находится
Ипотека, о которой не сказали
Самая частая находка. Продавец рассчитывает погасить кредит из ваших денег, но говорит об этом уже на сделке. Важно заранее понимать сумму долга и порядок погашения — иначе схема расчётов и сроки меняются в последний момент.
Отметим важное: запись «Ипотека» в реестре не всегда означает банковский кредит. Так же регистрируется залог по займу от частного лица и по договору пожизненной ренты. Кто именно залогодержатель, видно в выписке, которую заказывает сам собственник.
Свежее право собственности
Продавец стал владельцем месяц или два назад и уже продаёт. Само по себе это не запрет, но требует объяснения: как он получил квартиру и почему расстаётся с ней так быстро. Если предыдущий собственник в течение трёх лет обанкротится, его кредиторы вправе оспорить ту сделку — и ваша окажется в цепочке.
Долевая собственность
Квартира принадлежит нескольким людям, иногда пятерым и больше. Продажа доли требует нотариального удостоверения и письменных отказов остальных собственников. Без них Росреестр приостановит регистрацию.
Чего не покажет ни один сервис
С 2023 года фамилия собственника скрыта в общедоступной выписке ЕГРН (ФЗ-266). Связать квартиру и конкретного человека законным способом можно только через выписку, которую заказывает сам правообладатель — бесплатно, через Госуслуги, за 5–10 минут.
Если сервис обещает назвать собственника по адресу — он либо торгует старыми базами, либо выдумывает. Мы просим выписку у продавца: его отказ предоставить её сам по себе говорит о многом.
Как это работает
- Вводите кадастровый номер или адрес квартиры. Номер надёжнее: по адресу объект находится не всегда, особенно в новостройках и садовых товариществах.
- Для проверки продавца добавляете его фамилию, имя, отчество и дату рождения. Без даты рождения реестры выдают всех однофамильцев — у распространённых ФИО их бывает по десять и больше.
- Через 10–15 минут отчёт приходит на почту: PDF с вердиктом о риске и рекомендациями, что запросить у продавца.
Сколько стоит
| Тариф | Что входит | Цена |
|---|---|---|
| Проверка объекта | ЕГРН: обременения, аресты, доли, дата регистрации права | 299 ₽ |
| Объект и продавец | То же плюс ФССП, банкротство, суды по продавцу | 499 ₽ |
Проверку продавца можно добавить к готовому отчёту позже — 199 ₽.
Отчёт по официальным реестрам: обременения, аресты, долги продавца, риск оспаривания сделки.
Например 77:01:0004012:1122 — или адрес с номером квартиры
- Ипотека гасится при сделке — запросите у продавца справку банка об остатке долга.
- Частая смена собственников — попросите документы по всей цепочке: порок в любой сделке прошлого тянется к вашей.
- Перед авансом попросите свежую выписку ЕГРН (не старше 2 недель).