Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно

Полный порядок действий: что можно сделать бесплатно своими силами, что запросить у продавца и где нужен нотариус. Инструкция рабочая независимо от того, пользуетесь вы нашим сервисом или нет.

Шаг 1. Попросите у продавца выписку ЕГРН

Это главный документ. С 2023 года фамилия собственника скрыта в общедоступной выписке, поэтому связать квартиру с конкретным человеком можно только через выписку, которую заказывает сам правообладатель. Это бесплатно, через Госуслуги, занимает 5–10 минут.

Отказ продавца заказать выписку — сам по себе повод насторожиться: документ бесплатный и делается за минуты.

В выписке смотрите: кто собственник, сколько их, когда зарегистрировано право, есть ли обременения и в чью пользу.

Шаг 2. Проверьте дату регистрации права

Если право моложе трёх лет, сделки предыдущего собственника ещё могут быть оспорены его кредиторами при банкротстве. Запросите у продавца документ-основание — по какой сделке он получил квартиру, — и выясните, почему объект продаётся так скоро после приобретения.

Шаг 3. Проверьте долги продавца

• ФССП — сайт fssp.gov.ru, банк данных исполнительных производств. Поиск по ФИО и дате рождения, бесплатно.
• ЕФРСБ — bankrot.fedresurs.ru, реестр сведений о банкротстве. Бесплатно.
• Суды общей юрисдикции — сервис ГАС «Правосудие».
• КАД Арбитр — kad.arbitr.ru, арбитражные дела.

Учтите: все эти реестры ищут по совпадению ФИО. У распространённых имён вы получите десятки однофамильцев, и без даты рождения отличить нужного человека невозможно.

Шаг 4. Запросите документы, которых нет в реестрах

• Архивная выписка из домовой книги — покажет всех, кто когда-либо был прописан, включая отказавшихся от приватизации. У них пожизненное право проживания.
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ — долги за капремонт переходят к новому собственнику.
• Согласие супруга, если квартира куплена в браке.
• Разрешение опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
• Справка об использовании материнского капитала — если он был, детям должны быть выделены доли.

Шаг 5. Перепроверьте перед самой сделкой

Между авансом и регистрацией проходит от нескольких дней до месяца. За это время может появиться арест или запрет регистрационных действий. Свежая выписка в день сделки — недорогая страховка.